Les crédits immobiliers peuvent être proposés à des taux différents, qui varient notamment en fonction des banques, du type de taux choisi, du profil de l’emprunteur et du projet immobilier lui-même : résidence principale, secondaire, investissement locatif…
Crédit immobilier : quels sont les différents taux qui existent ?
Le taux d’intérêt d’un crédit correspond à la somme que l’emprunteur verse à l’établissement bancaire en guise de rémunération. On distingue le taux moyen (ou médian) du taux bas et le taux fixe du taux variable.
Qu’est-ce que le taux moyen ?
Le taux moyen correspond à la moyenne des différents taux des crédits immobiliers du marché dans une région. Il varie en fonction de la durée de l’emprunt. Les taux les plus hauts s’appliquent en effet aux remboursements les plus longs (15, 20 et 25 ans).
Le prêt à taux fixe
Le taux d’un prêt peut être soit fixe soit variable. Si vous choisissez un taux fixe pour votre crédit immobilier, vos mensualités ne changeront pas. Ce type de taux protège le consommateur des hausses des taux d’intérêt, car les mensualités restent constantes. Le prêt à taux fixe est généralement conseillé pour l’achat d’une résidence principale.
Notez que certains établissements sont ouverts à la renégociation si les taux du marché baissent considérablement. N’hésitez pas à vous renseigner directement auprès de votre courtier pour plus de précision.
Le prêt à taux variable
Dans le prêt à taux variable (ou révisable), le taux suit les fluctuations du marché, en particulier d’un indice de référence de la zone Euro (l’Euribor). Le montant total n’est donc pas connu à l’avance.
Ce type de taux est très avantageux si les taux baissent, mais il ne faut pas écarter l’éventualité d’une hausse. Dans ce dernier cas, on a le plus souvent recours au remboursement par anticipation. Notez que si votre contrat le stipule, vous pourrez passer d’un taux variable à un taux fixe pour votre crédit immobilier.
Le taux d’intérêt variable « capé »
Ici, le taux reste sensible aux variations, mais la hausse est limitée par un plafond (parfois, la baisse aussi). Le montant total n’est pas connu non plus, mais le taux d’intérêt variable capé est moins risqué et plus sécurisé que le taux variable sans couverture. Le taux de départ est toutefois plus élevé (entre 1 à 3 %).
Les taux bas : pour qui ?
Les taux bas sont les plus faibles sur le marché, mais ils ne sont proposés qu’aux profils les plus solides par les banques. La stabilité professionnelle est le premier critère qu’elles recherchent chez un profil d’emprunteur. Elles privilégient les personnes en CDI (hors période d’essai), mais ce type de contrat de travail n’est pas le critère déterminant. Il faut principalement que votre situation professionnelle soit assez rassurante pour la banque. Justifier d’un bon niveau de revenus et d’une bonne solvabilité contribue ainsi à consolider votre dossier.
Les banques s’intéresseront à votre niveau d’apport personnel : si vous pouvez apporter plus que le seuil minimal demandé (10 %), cela jouera en votre faveur. Elles apprécient également un taux d’endettement bas et une épargne résiduelle idéalement placée dans leur établissement. Si vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté, être accompagné par un courtier vous aidera à constituer un dossier vraiment solide.
Notez tout de même que votre comportement financier et la manière dont vous gérez vos comptes vont également influencer la décision des établissements bancaires. Évitez les découverts et les dépenses irréfléchies et soignez votre épargne, au moins 3 mois avant de poser votre demande. La banque vous demandera en effet vos 3 derniers relevés bancaires.
Changez de banque pour accéder à un meilleur taux
Vous avez fait le tour des taux des crédits immobiliers et le plus intéressant pour vous est proposé par une banque autre que la vôtre ? N’hésitez pas à vous reposer sur le service de mobilité bancaire pour que votre nouvel établissement se charge de votre changement de domiciliation bancaire.
Investissement locatif : comment préparer son projet ?
Vous êtes intéressé par l’investissement locatif ? Après avoir défini votre budget, utilisez un simulateur pour connaître vos capacités d’achat et le montant minimum à fournir comme apport personnel.
Procédez à des simulations avant de vous lancer
De nombreux sites mettent ce type d’outils à la disposition de leurs visiteurs pour qu’ils aient une meilleure maîtrise du financement de leur projet. Il permet de simuler un crédit immobilier en changeant plusieurs variables, comme la durée d’emprunt ou le type de prêt. Un simulateur vous aide également à :
- Comprendre la répartition du prêt.
- Connaître le montant des mensualités.
- Déterminer votre capacité d’emprunt.
- Visualiser votre amortissement.
- Simuler les frais de notaire.
- Savoir si vous êtes éligible au PTZ et le montant auquel vous pouvez prétendre.
Cet outil sans engagement vous permet aussi de savoir si votre taux d’endettement correspond aux critères de la banque.
Faites le tour des banques et étudiez leurs taux pour votre crédit immobilier
Même si vous possédez suffisamment de fonds propres (épargne) pour le financement, vous pouvez profiter de ce que l’on appelle l’effet de levier pour votre investissement locatif. En effet, les taux d’intérêt étant particulièrement bas, avoir recours à l’effet de levier pour réaliser de l’investissement locatif s’avère plus qu’intéressant. Comparer les taux de différentes banques vous aidera à faire le meilleur choix entre les nombreuses offres disponibles sur le marché.
Notez également que depuis 2005, les banques ne peuvent plus vous facturer les frais de clôture. Cela s’applique aussi bien sur les comptes courants que sur les comptes de livret. Le changement de banque peut se faire en ligne. Pour cela, rendez-vous sur le site de l’établissement bancaire de votre choix et remplissez le formulaire de souscription, en sollicitant le service de mobilité bancaire. Il s’agit d’une opération très simple qui ne vous freinera plus dans votre souhait de changer de banque afin de bénéficier d’un meilleur taux pour votre crédit immobilier.
Contactez un courtier
Si vous voulez mettre toutes les chances de votre côté, une excellente initiative est de passer par les services d’un courtier. Il vous aidera à bien définir votre projet et vous donnera de précieux conseils pour optimiser votre emprunt. Si vous êtes intéressé par un investissement Pinel ou par le statut de loueur en meublé, le courtier vous aidera à mettre vos atouts en valeur dans votre dossier.
Son expertise et son réseau, même s’ils ont un coût non négligeable, vous permettront de réaliser des économies substantielles, pouvant parfois s’élever à plusieurs milliers d’euros. Vous n’aurez pas non plus à faire le tour des banques pour négocier les taux, car il s’en chargera pour vous.
Cet expert de l’immobilier et du crédit vous fera bénéficier d’un accompagnement sur mesure jusqu’à la réalisation de votre projet. Il le planifiera selon vos besoins, vous mettra en relation avec des banques et partenaires et négociera le taux immobilier le plus avantageux en fonction de votre profil.