Malgré les taux bas, certains acheteurs aux profils fragiles commencent à avoir des difficultés à accéder aux crédit. Plusieurs dossiers se retrouvent en effet bloqués, car ils dépassent le « taux d’usure », un taux plafond au-delà duquel les banques ont interdiction de prêter…
Un comble ! Alors que les taux des prêts immobiliers continuent de flirter avec des planchers historiques – 1,35% sur 15 ans, 1,55% sur 20 ans,1,75% sur 25 ans -, certains profils d’emprunteurs commencent à avoir de sérieuses difficultés à accéder au crédit.
Cette situation cocasse tient à la règle du “taux d’usure”, un taux théorique au-delà duquel un établissement a interdiction de prêter sous peine de subir des poursuites judiciaires. Ce plafond référence à ne pas dépasser est calculé par la Banque de France à partir de la moyenne des taux d’intérêts effectivement pratiqués par les établissements prêteurs durant le trimestre précédent, augmenté d’un tiers.
En raison de la baisse des taux constatée jusqu’en fin d’année dernière, ce taux d’usure n’a donc lui-même cessé de fondre pour atteindre 2,83% sur 15 ans et à 3,01% sur 20 ans (il s’agit d’un taux effectif global incluant l’ensemble des frais : dossier et assurances…). Rien d’alarmant pour la plupart des emprunteurs qui ont encore de la marge pour atteindre ces plafonds ! En revanche, pour les profils de clients les plus fragiles, à qui les banques accordent des taux de crédits souvent bien supérieurs à la moyenne du marché, le niveau bas de ces taux d’usure commence à poser problème…
Selon les cas, il peut notamment s’agir d’emprunteurs à faibles revenus ou de personnes âgées.
> Un acheteur de 48 ans souhaitait emprunter 200.000 euros pour acquérir sa résidence principale.
La banque lui a proposé un prêt de 1,90% sur 20 ans.
Problème : en englobant tous les frais (dossier, assurances…), le taux annuel effectif global (TAEG) de son crédit atteignait 3,13%. Soit un taux supérieur au taux d’usure (3,01%), qui ne lui permettait donc pas d’emprunter.
Solution proposée pour faire passer le dossier : le courtier a réduit les frais de dossier et de courtage à 1.000 euros, au lieu des 2.000 euros initialement prévus, tout en négociant au passage une baisse de taux à 1,80%.
Résultat : le taux annuel effectif global (TAEG) du crédit est tombé à 2,98%. Soit un taux inférieur au taux d’usure qui a permis à l’acheteur d’obtenir son prêt.
> Un femme de 65 ans, bénéficiant d’une retraite de 1.700 euros par mois net, souhaitait acquérir un appartement à Lyon d’une valeur de 167.000 euros.
Elle disposait d’un apport personnel de 85.000 euros et souhaitait donc emprunter la somme de 97.000 euros à 1,50% sur 20 ans. Ce prêt long lui avait été rendu possible en négociant une assurance emprunteur déléguée autre que celle de la banque. Les assurances déléguées pouvant en effet couvrir jusqu’à l’âge de 85 ans.
Problème : en englobant tous les frais (dossier, assurances…), le taux annuel effectif global (TAEG) de son crédit atteignait 3,43%. Soit un taux supérieur au taux d’usure, qui ne lui permettait donc pas d’emprunter.
Solution proposée pour faire passer le dossier : le courtier a réduit à 500 € les frais de courtage (qui étaient de 1.000 euros au départ) et a négocié une nouvelle assurance emprunteur plus concurrentielle (0,67% pour la nouvelle assurance contre 0,89% la première)
Résultat : le taux annuel effectif global (TAEG) du crédit est tombé à 2,93%. Soit un taux inférieur au taux d’usure qui a permis à l’acheteuse d’obtenir son prêt.