Dans le cadre de notre activité de courtier en crédit immobilier, nous avons de plus en plus de demandes de personnes qui souhaitent obtenir un prêt après 60 ans ou qui ont un antécédent de santé qui rend complexe la question de l’assurance emprunteur.
Ces personnes doivent-elles renoncer définitivement à l’acquisition d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif ? Bien entendu notre réponse est NON !
Dans le contexte actuel où les banques sont de plus en plus exigeantes sur les profils emprunteurs, les taux très faibles ne facilitent pas l’accès au prêt pour les personnes de plus 55 ans à cause des taux d’usures relativement bas. Les assurances groupe n’excédant généralement pas une couverture de fin de prêt après 75 ans avec des taux prohibitifs. Il en est de même pour les personnes, suite à un problème de santé, rencontrent des difficultés pour obtenir l’équivalence de garanties nécessaires à l’obtention d’un prêt immobilier dans leur établissement financier traditionnel ou présentant un refus total de garanties.
Le prêt hypothécaire est peut-être la solution pour obtenir un accord de financement ?
Connaissez-vous le prêt hypothécaire ? Le prêt hypothécaire est un crédit immobilier particulier qui est proposé par seulement quelques établissements de crédit en France. Ce n’est pas une forme de crédit immobilier qui vous sera proposée par votre banque.
Explication et détail de l’intérêt patrimonial élevé de cette forme de crédit immobilier qui mériterait d’être davantage connue.
Comme son nom l’indique, le prêt hypothécaire est un crédit immobilier dont la garantie est une hypothèque sur le bien immobilier financé (résidence principale, résidence secondaire, immobilier locatif) ou sur un autre bien immobilier de votre patrimoine, situé en France métropolitaine hors Corse, on parle alors d’une hypothèque déportée.
Banal en apparence, le véritable prêt hypothécaire n’est en réalité proposé seulement par quelques établissements de crédit en France.
L’avantage premier du prêt hypothécaire, c’est le l’assurance emprunteur FACULTATIVE.
L’établissement de crédit qui accorde le prêt hypothécaire n’oblige pas les emprunteur à souscrire une assurance de prêt, ni dans son établissement, ni en délégation. L’assurance de prêt n’est, tout simplement, pas obligatoire.
L’assurance emprunteur est facultative car, assez logiquement, l’établissement de crédit considère que le risque du crédit est couvert par la garantie hypothécaire;
Ce raisonnement est tellement logique qu’on se demande bien pourquoi il n’est pas partagé par toutes les banques ; Pourquoi exiger une garantie ET une assurance emprunteur alors même que l’objet de la garantie est de couvrir le risque.
Peut être qu’il faut creuser du côté de l’assurance emprunteur et de son extrême rentabilité pour le l’industrie bancaire….
En tout état de cause, c’est ce caractère facultatif de l’assurance emprunteur qui rend le prêt hypothécaire incontournable pour de nombreux candidats à l’investissement immobilier.
Une assurance emprunteur facultative, c’est :
- Une cotisation d’assurance emprunteur qui ne viendra pas augmenter le TAEG, et pourra donc résoudre les problématiques de refus de crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure. Comme vous le savez, le TAEG du crédit immobilier ne doit pas dépasser un taux d’usure fixé mensuellement par la Banque de France. Dès lors que le TAEG doit tenir compte de l’ensemble des coûts obligatoires qui accompagnent l’obtention d’un crédit immobilier, une assurance emprunteur facultative n’aura aucune incidence sur le calcul du taux du TAEG et limitera donc les risques de refus pour dépassement du taux d’usure. Cette question du taux d’usure est très importante pour les emprunteurs de plus de 60 ans ou ceux d’entre vous qui avez un antécédent de santé.
- Pouvoir emprunteur sans surcoût malgré un problème de santé ou une maladie. Vous êtes trop nombreux à ne pas réussir à obtenir un accord de crédit immobilier à cause de l’assurance emprunteur ; Emprunter via un prêt hypothécaire, c’est supprimer l’assurance emprunteur et donc pouvoir réaliser son projet immobilier plus facilement.
- La possibilité de se priver d’assurance emprunteur au profit d’une stratégie patrimoniale plus efficace et moins onéreuse. Au lieu de payer une assurance emprunteur au tarif exorbitant du fait de l’âge de l’emprunteur ou antécédents de santé, ne serait il pas plus rationnel de souscrire une assurance décès accidentel ou une prévoyance sans questionnaire de santé ? Parfois même, certains pourront couvrir ce risque décès grâce au contrat de prévoyance souscrit par leur employeur.
- Pouvoir emprunter jusqu’à 95 ans. Alors qu’un crédit immobilier classique doit généralement être remboursé avant les 75 ans de l’emprunteur (car au delà, l’assurance emprunteur obligatoire cesse de couvrir l’emprunteur), un prêt hypothécaire pourra être envisagé jusqu’au 95 ans de l’emprunteur. L’âge de l’emprunteur n’est pas un facteur de risque pour l’établissement de crédit puisque l’hypothèque lui assure d’être remboursé;
- Utiliser l’assurance emprunteur pour réduire les droits de succession que les enfants devront payer. Puisque l’assurance emprunteur est facultative, l’emprunteur pourra librement souscrire une assurance emprunteur dont le bénéficiaire, en cas de décès prématuré, seront ses héritiers (et non la banque préteuse comme c’est le cas systématiquement). Ainsi, dans le prolongement du célèbre arrêt Musel, au décès de l’emprunteur, le capital restant dû du crédit immobilier constituera une dette déductible de l’actif de succession et permettra donc une économie importante de droits de succession ; De leur côté, les héritiers de l’emprunteur recevront le capital assuré par l’assurance décès en franchise de droits de succession afin de rembourser le crédit immobilier. CQFD.
Bref, le prêt hypothécaire est une solution de financement vraiment intéressante dans de très nombreuses situations patrimoniales.
Il présente un surcoût puisque le taux est supérieur au taux traditionnellement négociable dans les réseaux bancaires, mais qui est finalement très faible au regard du surcoût de l’assurance emprunteur pour certaines typologie d’emprunteurs (de plus de 60 ans ou avec antécédents de santé notamment).
Que pouvons-nous financer avec un prêt hypothécaire ?
Résidence principale, résidence secondaire, immobilier locatif, dans l’ancien avec ou sans travaux (si le montant des travaux n’excède pas 50% du montant de l’acquisition), en VEFA ou encore construction avec contrat de CCMI.
Cependant, la banque sera vigilante à la marge hypothécaire (ratio entre la valeur hors frais du bien et le prêt accordé). Il est donc nécessaire dans de très nombreux cas d’avoir l’apport de l’ensemble des frais.
Au cas par cas il sera possible de prendre une garantie déplacée sur un autre bien immobilier se trouvant en France métropolitaine hors Corse.
Est-il possible de faire un prêt relais ?
La réponse est oui mais le montant ne doit pas dépasser 400 000 euros. La durée est de 60 mois maximum.
Qui peut prétendre à ce type de prêt ?
Toute personne physique, salarié, retraité, rentier, profession libérale, SCI imposée à l’impôt sur le revenu. Gérant et mandataires sociaux sont exclus (profil rédhibitoire)
Âge de fin de prêt 95 ans et durée maximum 25 ans.
Et enfin, la banque sera très vigilante sur le reste à vivre avec des critères de minima en fonction de la composition familiale. Les critères du taux d’endettement s’appliqueront de la même manière que dans le réseau bancaire traditionnel, mais l’établissement de crédit qui accordera un prêt hypothécaire sera probablement plus rigoureuse sur la question du reste à vivre et sur l’habitabilité du bien immobilier financé.