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Immobilier : malgré des taux au plus bas, les ménages modestes peinent à emprunter

Depuis la crise sanitaire, le profil des emprunteurs a évolué. Les ménages sont légèrement plus jeunes. Ils ont surtout des revenus plus élevés et un apport personnel plus conséquent. Explications.

La situation est historique. Jamais les taux d’emprunt sur vingt ans ou plus n’avaient été si bas. D’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux de crédit sont ainsi descendus à 1,05 % (hors assurances) en moyenne au mois de juillet 2021. À titre de comparaison, les taux moyens s’établissaient à 1,15 % en décembre 2020 et à 1,27 % six mois plus tôt. Des conditions idylliques pour les candidats à l’achat immobilier ? Pas forcément. Car dans le même temps, des milliers de ménages ont vu leur accès au crédit restreint. En cause, les recommandations édictées depuis décembre 2019 par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui contribuent à modifier sensiblement le profil des emprunteurs.

Des revenus plus élevés

Selon Crédit Logement/CSA, les ménages emprunteurs disposant de moins de trois SMIC représentent 36,5 % des dossiers en 2021, contre 35,9 % en 2020. Une évolution en trompe l’œil car « la proportion des ménages gagnant moins de trois SMIC avait chuté en 2020. Et cette chute n’a pas été compensée en 2021 », analyse-t-on à l’Observatoire. En effet, le HCSF avait fin 2019 demandé aux banques de limiter le taux d’endettement de leurs clients à 33 % de leurs revenus*, pénalisant ainsi les ménages les plus modestes. Les observateurs estimaient alors que 100 000 ménages (soit 10 % des emprunteurs potentiels) pourraient être exclus du crédit immobilier. En 2021, les ménages touchant plus de cinq SMIC représentent de fait 28,7 % de la clientèle des banques, contre 25,5 % deux ans plus tôt.

 

Un apport personnel plus important

En outre, les banques sont devenues plus exigeantes en matière d’épargne personnelle. Elles demandent désormais à leurs clients d’être capables de financer une partie des frais d’achat du bien, tels que les frais de notaire ou d’agence. Au deuxième trimestre 2021, le taux d’apport personnel était ainsi de 23 % supérieur à son niveau du quatrième trimestre 2019, selon les dossiers compilés par Crédit Logement/CSA. Une hausse considérable. Entre 2019 et 2020, l’épargne personnelle avait déjà grimpé de 10,7 %. Elle a encore augmenté de 12,6 % entre 2020 et 2021. Là encore, les ménages les plus modestes font les frais de ces nouvelles exigences.

Des emprunts plus longs

Avec des taux d’emprunt au plus bas, les durées de crédit s’allongent. “On n’hésite plus à emprunter sur vingt ans ou plus puisque cela ne coûte presque rien”. En moyenne, la durée des prêts s’établissait à 236 mois (19,7 ans) en juillet 2021, soit sept mois de plus en moyenne qu’en décembre 2020. Pour les économistes de l’Observatoire, « les taux bas illustrent la volonté des banques de soutenir le marché et d’éviter que les emprunteurs ne soient exclus. » En deux ans, les prêts contractés sur plus de vingt ans sont devenus majoritaires chez les emprunteurs. En 2021, ils représentent même près de 55 % des dossiers de financement, contre 48 % en 2019.

Des emprunteurs plus jeunes

En baissant leurs taux d’intérêt et en autorisant des durées d’emprunt plus longues, les banques favorisent l’accès des plus jeunes au crédit. À condition, rappelons-le, qu’ils disposent d’un apport personnel suffisant. En 2021, près d’un emprunteur sur deux (47,1 %) avait moins de 35 ans. En 2017, les emprunteurs les plus jeunes ne représentaient que 43,9 % des dossiers de prêt.