Depuis la fin de l’année 2019, la crise liée à l’épidémie de Covid-19, consécutive au durcissement des conditions d’octroi de crédit, pénalise les ménages les plus modestes et les primo-accédants. En parallèle, la hausse des taux des crédits immobiliers amorcée en début d’année s’accélère en mai, sur l’ensemble des durées.
Des revenus en baisse et des taux en hausse
En avril, les taux des crédits immobiliers s’affichaient à 1,18 % en moyenne sur l’ensemble des durées, incluant le marché du neuf et de l’ancien. En mai, la hausse se confirme avec un taux moyen qui culmine désormais à 1,25 %. Si ces conditions permettent toujours d’obtenir un financement attractif pour concrétiser un achat immobilier, cette augmentation de 6,8 % est inédite depuis deux ans.
Et elle s’ajoute à une période de crise sanitaire et économique qui a fragilisé de nombreux ménages. Entre chômage partiel et baisse d’activité, de nombreux Français ont en effet vu leurs revenus baisser à cause de l’épidémie de covid-19 et notamment de la période de confinement.
Les prix de l’immobilier stagnent dans les grandes villes françaises
Si les taux augmentent depuis le début de l’année, acheteurs et professionnels de l’immobilier s’attendent en contrepartie à une baisse des prix des logements à vendre. Une baisse qui se fait attendre malgré une stagnation dans les grandes villes françaises. En dix ans, les dix plus grandes villes françaises ont vu le prix du foncier grimper de +25,4 % en moyenne. Cette hausse est de +21,3 % sur les cinq dernières années et de « seulement » +1,3 % sur un an au 1er janvier 2020 et de +0,2 % sur un mois. Ce ralentissement semble également se faire sentir dans les cinquante plus grandes villes de France avec des prix à +10,8 % sur cinq ans, +1,0 % sur un an et +0,2 % sur un mois.
À cela s’ajoute un durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers par les banques. Rappelées à l’ordre par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en décembre 2019, les établissements financiers appliquent un taux d’endettement strict de 33 % et limitent le nombre de crédits accordés au-delà de 25 ans. Sans surprise, les ménages les plus modestes et les primo-accédants en sont les premiers impactés. Qui plus est, le taux d’usure, ce taux plafond défini chaque trimestre par la Banque de France au-delà duquel les banques ne peuvent pas prêter, ne cesse de baisser, notamment pour les crédits sur vingt ans ou plus, qui représentent le plus gros de la production.
51,6 %En mai 2020, 51,6 % des crédits immobiliers accordés sont des prêts sur 20 ans ou plus
Évolution des taux, quelle tendance pour 2020 ?
Sur les mois de mars, avril et mai 2020, on observe une baisse de la production de crédits immobiliers de l’ordre de 40 %. Si le durcissement des conditions de financement qui impacte la capacité d’emprunt des ménages peut expliquer ce chiffre, la demande est également en baisse.
Malgré un climat d’incertitude, les premiers taux enregistrés pour le mois de juin affichent une baisse de l’ordre de 0,2 %. Pourtant, certains professionnels avancent déjà le chiffre de 200 000 ménages exclus du crédit immobilier d’ici à 2021. Quant au taux d’usure, nombreux sont ceux qui réclament une révision à la hausse. Pour l’heure, difficile donc de définir la tendance pour l’année.