En cette rentrée 2021, les emprunteurs porteurs d’un projet immobilier, peuvent bénéficier de taux toujours historiquement bas pour financer leur acquisition. Depuis plusieurs mois, cependant, les banques se montrent plus exigeantes vis-à-vis de leurs clients. Le taux d’endettement et la durée des prêts en sont les premiers impactés. Dans un communiqué de presse publié le 14 septembre dernier, le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) a d’ailleurs confirmé que ses recommandations deviendraient des normes contraignantes dès 2022.
Des taux (encore) historiquement bas
Selon les dernières données des banques, et notamment de la Banque de France, le marché du crédit immobilier est en pleine forme. La production s’élève à 131 milliards d’euros de nouveaux prêts à l’habitat entre janvier et juillet 2021, soit une hausse de 30 % par rapport à l’an dernier et de 22 % par rapport à l’année 2019.
Une tendance que l’on doit à des taux toujours très bas, dont la plupart sont inférieurs à 1 %. En août, l’Observatoire crédit logement relevait un taux moyen de 1,05 % sur l’ensemble des durées quand celui-ci s’établissait à 1,15 % en tout début d’année.
Banques plus sélectives : les primo-accédants et les ménages modestes sont les plus impactés
Reste que pour obtenir un crédit immobilier, les emprunteurs doivent présenter un dossier sans faille. Les acquéreurs ne disposant pas d’un apport personnel, souvent les primo-accédants ou les jeunes actifs, ont donc tout intérêt à trouver des solutions annexes pour pouvoir financer les frais d’acquisition tels que les frais de notaire et de dossier.
Il faut dire qu’en début d’année, le HCSF a renouvelé ses recommandations à l’usage des banques. Celles-ci sont invitées à limiter le taux d’endettement des ménages à 35 %. Quant aux prêts eux-mêmes, ils ne doivent pas dépasser 25, voire 27 ans dans certains cas. Si les établissements financiers disposent toutefois d’une marge de manœuvre de 20 %, les profils les plus fragiles sont parmi les premiers pénalisés.
Un durcissement des conditions d’octroi qui impacte également les investisseurs locatifs souvent déjà endettés par de précédentes acquisitions. Les banques sont, en outre, plus que jamais vigilantes sur les questions de risque et de garantie.
Norme contraignante : un impact limité ?
Réuni dans le cadre de sa trentième séance, le HCSF, qui regroupe le ministère de l’Économie et la Banque de France, a confirmé sa volonté de faire de ses recommandations, non plus seulement des conseils, mais bien une norme juridiquement contraignante. Depuis janvier dernier déjà, cette décision planait sur les banques qui l’attendaient pour l’été. Après un bilan des conséquences de ses recommandations, le HCSF a finalement « adopté une décision juridiquement contraignante » à partir du 1er janvier 2022.
Communiqué de presse HCSF – 14 septembre 2021
« Ce bilan est positif : la recommandation a permis d’interrompre la dérive des conditions d’octroi et d’assurer une meilleure protection des ménages, sans affecter leur accès large au crédit immobilier à des taux d’intérêt historiquement bas (…).
Selon le HCSF, cette décision ne devrait toutefois avoir qu’un impact limité, les règles étant pour la plupart déjà appliquées au sein des banques. En juillet, 20,9 % des crédits immobiliers accordés par les grands réseaux bancaires dépassaient les plafonds recommandés.