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CRÉDIT IMMOBILIER: QUEL SALAIRE FAUT-IL POUR EMPRUNTER 200.000, 300.000 OU 500.000 EUROS?

Le montant du crédit immobilier dépend de plusieurs éléments : vos revenus certes, mais aussi votre taux d’endettement, le taux d’intérêt et surtout la durée de l’emprunt.

200.000 euros, 300.000 euros, 500.000 euros…

De belles sommes pour réaliser un achat immobilier (voir nos simulations en fin d’article). Si dans certaines villes, ces budgets correspondent à l’achat d’une maison, dans d’autres, il correspond plutôt à un deux-pièces ou trois pièces bien situé. Quel que soit le type de logement visé, les conditions à remplir pour emprunter une certaine somme d’argent à la banque sont les mêmes et concernent les revenus, les charges, la durée et le taux immobilier sans oublier l’assurance.

1) Vos revenus et vos charges

Tout d’abord pour estimer votre capacité d’emprunt, vous devrez prendre en compte vos revenus totaux et vos charges actuelles (logement et éventuellement vos crédits en cours). La banque étudie en effet vos différentes charges pour définir votre taux d’endettement. Attention si vous avez un crédit en cours, notamment un crédit à la consommation, puisque la mensualité sera évaluée et diminuera votre capacité d’emprunt d’autant pour ne pas dépasser 33% d’endettement au total.

Notez que le taux d’endettement maximum est de 35%, mais ce dernier est calculé assurance emprunteur incluse. Mieux vaut donc vous baser sur un tiers de vos revenus pour vos estimations de capacité d’emprunt.

Si vous avez des crédits en cours (crédit voiture, prêt étudiant, etc.), selon la durée restante et le montant de votre apport, la bonne solution est de les rembourser avant de faire la demande de crédit immobilier afin de ne pas limiter votre capacité d’emprunt.

Vos revenus pris en compte sont vos revenus nets avant imposition et il ne s’agit pas uniquement de votre salaire. D’autres revenus sont pris en compte, notamment vos revenus locatifs et certaines primes selon leur récurrence. En revanche, les aides sociales et pensions ne sont pas toujours prises en compte pour définir votre capacité d’emprunt.

Sous l’effet des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, certaines banques ont fait évoluer les revenus qu’elles prenaient en compte vers un calcul plus favorable pour les emprunteurs. Ainsi, les revenus fonciers, perçus et à percevoir, sont dorénavant retenus à 90% du montant du loyer au lieu de 70% auparavant et les commissions, primes, part variable sont retenues à 90% de leur moyenne sur 2 ans (au lieu de 50%) s’ils sont considérés comme pérennes… Cela permet de rentrer plus facilement dans les clous et de rester sous la barre de 35% de taux d’endettement.

2) La durée du crédit immobilier

Autre élément qui a une incidence sur le montant que vous pouvez emprunter à la banque, la durée du crédit. Plus celle-ci sera longue, plus vous pourrez emprunter de capital. En revanche, le taux sera plus élevé sur 25 ans que sur 15 ans et cela augmentera le coût total de votre crédit immobilier.

Mais dans un contexte de hausse de prix et de taux immobiliers très bas, les durées d’emprunt ont eu tendance à s’allonger pour atteindre 20 ans en moyenne selon le dernier baromètre Crédit Logement/CSA. Et le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) limite la durée d’emprunt à 25 ans.

Ainsi, les durées dépassant 25 ans sont proscrites, sauf dans le cas d’une acquisition dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux, le différé d’amortissement peut porter la durée maximale à 27 ans.

Formule pour calculer votre capacité d’emprunt :

(vos revenus – vos charges) x 35 / 100) x durée (en mois)

3) Le taux d’intérêt

Pour définir l’enveloppe que vous pouvez emprunter, le taux d’intérêt a un impact. Plus il sera bas, plus vous pourrez emprunter de capital. Avec une durée courte, le taux d’intérêt est généralement plus faible. Toutefois, la mensualité sera plus élevée pour un emprunt sur une courte durée, ce qui nécessite d’avoir des revenus plus élevés ou d’emprunter moins de capital.

Au regard de tous ces éléments, voici des estimations* du salaire nécessaire pour emprunter 500.000 euros, 300.000 euros et 200.000 euros en fonction de la mensualité assurance incluse, de la durée d’emprunt et des taux d’intérêt et d’assurances moyens.

Notez en revanche, que le montant de l’emprunt moyen est souvent inférieur à ces niveaux; le montant moyen emprunté est de 180.000 euros sur 21 ans en moyenne. Il a légèrement augmenté, de 8.000 euros sur un an, sous l’effet de la hausse des prix de l’immobilier, l‘apport personnel a également augmenté, passant de 29.000 euros en 2020 à 36.000 euros en 2021.

Pour emprunter 500.000 euros* votre salaire devra s’élever à près de :

  • 5.868 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 2.054 euros
  • 6.957 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 2.435 euros
  • 8.842 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 3.095 euros

Pour emprunter 300.000 euros* votre salaire devra s’élever à près de :

  • 3.514 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 1.230 euros
  • 4.174 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 1.461 euros
  • 5.305 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 1.857 euros

Pour emprunter 200.000 euros* votre salaire devra s’élever à près de :

  • 2.345 euros pour un crédit sur 25 ans, avec une mensualité de 821 euros
  • 2.782 euros pour un crédit sur 20 ans, avec une mensualité de 974 euros
  • 3.537 euros pour un crédit sur 15 ans, avec une mensualité de 1.238 euros

Quel apport immobilier pour emprunter ces sommes?

S’ajoute à ce budget votre apport personnel qui vous donne une idée globale de votre pouvoir d’achat immobilier. Notez que pour un emprunt de 500.000 euros, la banque vous demandera probablement d’apporter l’équivalent de 10% en apport personnel en plus, c’est-à-dire minimum 50.000 euros d’apport immobilier pour un crédit de 500.000 euros. Et certaines banques vous demanderont parfois 20% d’apport personnel, ce qui équivaut à avoir un apport immobilier de 100.000 euros.

Pour 200.000 euros, l’apport devra s’élever à 20.000 euros minimum et pour 300.000 euros à 30.000 euros. Reste à savoir comment mettre autant d’argent de côté, en économisant le plus possible, en investissant en Bourse, en utilisant son épargne salariale ou ses primes ou encore en recevant des aides familiales.

Le conseil que donnent de nombreux courtiers en prêt est d’emprunter pour profiter de l’effet levier des taux plutôt que d’utiliser tout son apport. En d’autres termes, plus le capital emprunté sera élevé plus vous capitaliserez sur cette somme et ferez augmenter votre patrimoine. Mais ce raisonnement à un coût puisque les intérêts représentent, sur la durée totale du crédit, plusieurs dizaines de milliers d’euros, tout comme le coût total de l’assurance emprunteur, qui est cependant une protection pour l’emprunteur et ses héritiers.

*Simulations d’emprunt réalisées en décembre 2021 avec des taux moyens non négociés, soit 1,20% sur 25 ans, 1,05% sur 20 ans et 0,90% sur 15 ans, sans apport avec un taux d’assurance de 0,30% et un taux d’endettement de 35%.