Le bonus fiscal : le Denormandie.
Le ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, n’aura pas dérogé à la tradition : après Sylvia Pinel puis Emmanuelle Cosse, il aura lui aussi créé une niche fiscale, aussitôt associée à son nom. Sur le papier, cet énième bonus a toutefois de quoi séduire, puisqu’il réserve aux acheteurs dans l’ancien avec travaux le même avantage que celui en vigueur dans le neuf, soit un rabais d’impôts égal à 12, 18 ou 21% du montant de l’investissement réalisé, suivant la durée d’engagement. Certes, le Pinel était possible dans un immeuble déjà construit, mais il fallait pour cela le ramener aux normes du neuf. Autant dire que ces opérations, que seuls des promoteurs sont capables de conduire, ne courent pas les rues.
Attention : ne sont éligibles à ce bonus que les 222 villes moyennes (lien ci-dessus) bénéficiant du plan « Action cœur de ville », ou celles faisant l’objet d’une opération de revitalisation de territoire (une vingtaine de communes, à l’heure où nous écrivons ces lignes). Autant de secteurs où la demande locative est en général faible (les habitants ayant tendance à acheter plutôt qu’à louer), et la population en recul (ce qui réduit les perspectives de plus-value à la revente). « Seules une poignée d’entre elles seront intéressantes, à l’image de Bayonne, Besançon, ou Sartrouville », juge Benoît Perrusset. Parmi les facteurs clés de réussite, signalons la capacité de mener les travaux rapidement, pour ne pas se priver de trop de revenus. A noter : même avec un rendement global inférieur de moitié, le Cosse, qui octroie de 15 à 85 % d’abattement forfaitaire en échange de loyers modérés, n’est pas à jeter, notamment si vous percevez déjà des revenus fonciers. Il vient d’être étendu, dans sa version avec travaux, à toute la France, pour un plafond de déficit imputable (hors intérêts d’emprunt) relevé de 10.700 à 15.300 euros par an.