Prêt immobilier : la règle des 33% existe-t-elle vraiment ?

L’idée selon laquelle vous ne pouvez pas vous endetter au-delà du tiers de vos revenus est-elle un lieu commun ou une règle intangible ? Ce qu’il faut savoir sur la fameuse « règle des 33% ».

Un calcul simple : pour un ménage d’emprunteurs avec 3 000 euros de revenus mensuels, la mensualité maximum sera « à la louche » de 1 000 euros. Un calcul basé sur la « règle » du tiers des revenus pouvant être consacré aux remboursements de crédit. Autrement dit : 33% de taux d’endettement. Un taux qui correspond au rapport entre charges d’emprunt et revenus nets du ménage. Ce taux figure d’ailleurs sur les simulations de crédit immobilier fournies par votre banque.

A force d’être évoqué en agence bancaire, ce taux de 33% s’est même ancré dans l’imaginaire collectif comme « LA » règle pour obtenir un prêt immobilier. Est-il donc réellement impossible d’y déroger ? « Il n’existe pas de seuil réglementaire », répond sans ambiguïté le gendarme bancaire, l’ACPR , avant de préciser : « Mais en France, les établissements financiers ont l’obligation de s’assurer que l’endettement de leurs clients est supportable eu égard à leurs revenus et leur patrimoine, ce qui conduit à des règles de gestion propres aux établissements qui permettent d’allouer des crédits en fonction de la capacité de remboursement réelle. »

Pas une règle « juridique » mais une règle d’usage

« Ce n’est pas une règle juridique ! », confirme la Fédération bancaire française (FBF). « Ni une norme professionnelle. Plus une référence, simplifiée pour être comprise du grand public. » Ce taux de 33% s’est imposé car il « correspond à la majorité des cas », poursuit Béatrice Durand, mais « le taux d’endettement acceptable est calculé par chaque établissement, en fonction du profil du ménage, selon son reste pour vivre ». Selon les critères que la banque « juge pertinents ».

Un taux difficile à dépasser pour les emprunteurs « moyens »

Une règle invisible mais qui s’applique, tout de même, aux ménages achetant pour la première fois et/ou affichant des revenus moyens ou modestes. « Plus les emprunteurs ont des revenus faibles, plus cette règle devient intangible »; « Pour un emprunteur à 1 500 euros de revenus mensuels, 30% d’endettement sera même très clairement un maximum ». « Monter jusqu’à 33%, dans son cas, à près de 500 euros, ce serait trop lourd à porter ! » Pour les ménages modestes, les banques proposeront donc plus de jouer sur la durée de prêt.

L’impôt à la source ne devrait pas changer la donne

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu va baisser les salaires nets à payer. Mais il n’aura aucune incidence sur votre taux et capacité d’endettement, comme l’a rappelé la FBF mi-octobre : « Pour les salariés, il est bien prévu que le montant du salaire avant prélèvement à la source soit individualisé sur la fiche de paye. » C’est sur la base du salaire net avant impôt – le même qu’aujourd’hui – que les banques se baseront pour l’octroi de crédits.

Qui peut s’endetter au-delà de 33% de ses revenus ?

Dans les faits, les particuliers ne cherchent pas à s’endetter outre mesure. Selon l’ACPR, le « taux d’effort moyen » était de 29,7% en 2017. Mais près d’un quart des emprunteurs signent tout de même un crédit à l’habitat qui porte leur endettement au-delà de 35% de leurs revenus. Qui sont ces particuliers auxquelles les banques accordent ces largesses ?

« Certaines banques raisonnent facilement en reste à vivre, d’autres sont plus strictes sur le 33% »

« LCL étudie au cas par cas chacun des éléments d’un dossier de financement », répond Nathalie Attali, chef de produit crédit immobilier chez LCL, à l’image de toutes les banques contactées. « Par exemple, LCL peut tout à fait accorder le financement d’un dossier dans lequel les charges dépasseraient la ”barre” de 33% des revenus si le restant à vivre s’avère toutefois confortable. Autre exemple : dans le cas d’un investissement locatif, le niveau des revenus locatifs futurs est, dans une certaine mesure, un élément à prendre en compte au-delà du seul taux d’endettement actuel. »

Ainsi, plus les revenus sont élevés, plus la « règle » des 33% devient inutile aux yeux des banques, si les emprunteurs conservent un « reste à vivre » suffisant. Outre ces ménages profitant d’une marge financière, les banques peuvent accepter d’aller au-delà des 33% dans certains cas : des fonctionnaires ou salariés dont les hausses de revenus sont programmées, des ménages ayant recours au prêt relais, etc. Bref, du cas par cas. Et toutes les banques n’offrent pas les mêmes largesses : « Certaines raisonnent facilement en reste à vivre, dès que les emprunteurs ont des revenus confortables, d’autres sont plus strictes sur le 33% ».

Sous les 33% ? Pas la garantie d’obtenir un crédit

A l’inverse, porter un projet d’achat immobilier avec un dossier ficelé sous les 33% d’endettement n’offre pas la garantie d’obtenir un prêt. La Société Générale évoque ainsi « un système expert » pour l’analyse des dossiers, lequel se base sur « la combinaison d’éléments sur l’opération, l’emprunteur, sa solvabilité, son patrimoine », sans plus de précision : « Chaque thématique s’appuie sur une série de critères et l’analyse de solvabilité ne se résume pas au seul taux d’endettement. »

« Un couple locataire, sans épargne et régulièrement débiteur [à découvert, NDLR] n’obtiendra pas aisément un crédit même s’il limite son endettement à 30% ». Dans ce cas, signer un crédit avec des mensualités plus élevées que leur loyer « ne serait pas leur rendre service ». « En revanche, le même couple avec une épargne régulière, même faible, offrira une certaine crédibilité. » Revenus stables, épargne régulière, endettement mesuré et un apport personnel : le profil type du bon candidat à l’emprunt.