LES AVANTS-CONTRATS

Les Avants Contrats ( offre d'achat, promesse de vente, compromis de vente)

La vente d'un bien immobilier est presque toujours précédée d'un "avant-contrat" par lequel le vendeur et l'acquéreur se mettent d'accord sur les modalités principales de l'opération (bien vendu, prix, montant du prêt...) tout en se laissant le temps de vérifier sa faisabilité (recherche de financement, obtention préalable de documents ou d'informations...), toute modification nécessitera un nouvel accord des parties.

Offre d'achat, promesse unilatérale de vente et compromis de vente : chacun de ces actes a des conséquences importantes et différentes.

Le futur acquéreur est-il définitivement engagé par la signature d'un avant-contrat ?

Non, l'acquéreur n'est pas définitivement engagé.

  • Si la vente est précédée un avant-contrat quelle que soit sa forme (sous seing privé ou rédigé par un notaire): l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours au cours duquel il peut se rétracter,sans avoir de motif à donner. Pour faire courir ce délai de rétractation, le vendeur ou son conseil doit lui adresser un exemplaire de l'acte signé, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
  • S'il se rétracte, l'acquéreur n'est plus tenu d'un quelconque engagement envers le vendeur. Toutes les sommes qu'il a pu déposer auprès d'un notaire ou d'un agent immobilier doivent lui être restituées dans les 21 jours.
  • Si aucun avant-contrat n'a été signé l'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception du projet d'acte de vente définitif. Ce n'est qu'à l'issue de ce délai que la vente pourra être signée.

Pour les autres bien immobiliers (locaux professionnels, locaux commerciaux, ou parking...), l'acquéreur ne bénéficie pas de délais de rétractation ou de réflexion.

Qu'est-ce que la condition suspensive d'obtention du prêt ?

Il s'agit d'une condition souhaitée par le vendeur, l'acquéreur ou imposée par la loi, qui suspend la vente jusqu’à sa réalisation.

Ainsi, si des travaux nécessitent un permis de construire, la vente ne pourra se réaliser qu'après obtention de celui-ci.

  • Pour les biens à usage d'habitation, si des prêts sont prévus, l'acte est conclu obligatoirement sous la condition suspensive de leur obtention. Le bénéficiaire dispose pour cela d'un délai qui ne peut être inférieur à 30 jours.
  • Si le bénéficiaire n'obtient pas son prêt dans les conditions prévues à la promesse, il est libéré de ses engagements.Les sommes déjà versées doivent lui être remboursées, dont l'indemnité d'immobilisation.
  • Si l'acquéreur ne veut pas recourir à un emprunt, il doit en faire la déclaration écrite dans l'avant-contrat
  • Pour les biens à usage autre que d'habitation, cette condition suspensive n'est pas obligatoire. Le bénéficiaire qui souhaite recourir à un prêt doit donc veiller en cas de besoin à ce qu'elle soit mentionnée dans l'acte

 

Le vendeur ne peut se rétracter si l'acquéreur souhaite poursuivre la vente.

Qu'est ce qu'une indemnité d'immobilisation ?

Dans la plupart des cas les promesses prévoient le versement d'une "indemnité d'immobilisation" par le bénéficiaire ( en général de 5 à 10 % du prix) : cette somme reste acquise au vendeur si la vente ne se conclue pas à cause de l'acheteur.

Ce n'est pas le cas :

  • Si la vente n'a pu intervenir par la faute du vendeur
  • Si l'acquéreur s'est rétracté dans un délai de 10 jours
  • Si une condition suspensive n'est s'est pas réalisée, par exemple, l'acquéreur n'a pas obtenu son prêt

Comment lever l'option ?

Pour produire ses effets, l'option doit être levée par l'acquéreur dans les formes et les délais mentionnés dans la promesse. Une fois levée l'option ne peut plus être rétractée. La vente, si les conditions suspensives sont réalisées, devient définitive et l'indemnité d'immobilisation se transforme en acompte sur le prix de vente. La vente doit être régularisée par acte authentique devant notaire. Le notaire aura pris soin préalablement à la signature d'établir un décompte financier de l'ensemble des sommes dues. Attention le règlement ne peut intervenir que par virement.

 

C'est à la date de la signature de cet acte notarié que le prix est intégralement payé par l'acquéreur et que s'opère le transfert effectif de la propriété du bien. C'est également à cette date que les droits de mutation doivent être versés à l'administration fiscale. Le notaire aura pris soin d'en demander préalablement le montant à l'acquéreur.

 

 

 

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