LA SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE (SCI)

Une société civile immobilière (sci) est une société simple à constituer avec un capital minime qui peut être de un euro.

Elle est destinée à être propriétaire de biens immobiliers acquis par elle ou apportés par les associés. Ces immeubles peuvent être loués ou mis à la disposition des associés de la SCI.

Pourquoi créer une SCI ?

  • La dissociation de l’avoir et du pouvoir : la SCI facilite la gestion de votre patrimoine. Elle écarte l’inconvénient principal de l’indivision qui nécessite l’unanimité pour les décisions les plus importantes. En effet, la SCI est propriétaire du bien immobilier et les associés détiennent des parts sociales à hauteur de leurs apports. Les décisions sont prises en assemblée générale selon les règles de majorité définies dans les statuts.
  • La dissociation du patrimoine professionnel et du patrimoine personnel des associés : les créanciers professionnels peuvent saisir les parts de la SCI, mais ils ne peuvent pas saisir l’immeuble qui est la propriété de la SCI.
  • La protection d’une personne : la SCI peut permettre de conférer des droits pérennes sur un bien immobilier, ce que l’indivision ne permet pas. Par exemple, en cas de concubinage, les statuts de la SCI peuvent être aménagés pour donner la jouissance du bien immobilier au survivant, ce qui met à l’abri d’une éviction du bien par les héritiers du concubin décédé.
  • La simplification du règlement successoral : il est plus facile de partager des parts sociales que des biens immobiliers de valeur différente ou formant un seul bloc.
  • L’allègement des droits de succession : la valeur des parts sociales est différente de celle de l’immeuble. L’administration fiscale admet par ailleurs une décote sur la valeur de ces parts justifiée par l’absence de marché spécifique pour celles-ci et la difficulté de leur cession.
  • Pour pouvoir transmettre par donation-partage des quotes-parts d’un bien à plusieurs de ses enfants. 

La constitution de la SCI

L’élaboration des statuts :

Les futurs associés peuvent les faire établir par un notaire. Ils peuvent aussi recourir à l’acte sous seing privé.

Pour la constitution d’une SCI, l’acte authentique est un gage de sécurité car le notaire rédige un ” pacte d’associés” sur mesure. Par ailleurs, la forme notariée permet d’écarter les suspicions de libéralités (donation…) faites au profit d’héritiers associés au dépend d’héritiers non associés.

Lorsqu’un associé apporte un immeuble à une SCI, la forme notariée est obligatoire.

Enfin, le notaire s’occupera de l’ensemble des formalités nécessaires à la constitutions de votre SCI et assurera la conservation de vos statuts.

  • L’objet de la société : il doit être civil, non commercial et en rapport avec la propriété et la gestion de biens immobiliers. La SCI ne peut pas exercer une activité commerciale à titre principal, par exemple la location en meublé ou l’achat à titre habituel de biens immobiliers en vue de leur revente. Les associés sont alors tenus indéfiniment et solidairement des dettes nées de cette activité à l’égard des tiers. En conséquence, la société doit avoir comme principale activité la location de biens immobiliers non meublés.
  • Le nombre d’associés : il faut au minimum 2 personnes physiques ou morales, de nationalité française ou étrangère
  • Les apports : élément essentiel du contrat de société, ils peuvent être réalisés en numéraire (argent), en nature (apport d’un bien) ou en industrie (mise à disposition des connaissances techniques, des services ou du travail de l’associé apporteur). Les apports en numéraire ou en nature déterminent les droits des associés dans le capital social.
  • La durée : elle est librement fixée mais elle ne peut excéder 99 ans.
  • Le capital social : la loi ne fixe aucun capital minimum. Consultez votre notaire, il saura vous conseiller.
  • Le nom et le siège social : les statuts doivent prévoir la dénomination et le siège social de la SCI qui est librement fixé. Le gérant peut établir le siège social de la société à son domicile, sans limitation de durée.

 

La vie de la SCI 

A défaut d’indication dans les statuts, les droits des associés sont proportionnels aux parts possédés dans le capital social. En contrepartie de ces droits, les associés sont tenus au passif social, indéfiniment et proportionnellement à leurs droits dans le capital. Il s’agit d’une obligation légale que les statuts ne peuvent pas aménager.

Les associés possèdent un droit de vote leur permettant de participer aux décisions collectives, en revanche ils n’ont pas de droits sur les immeubles. Ils ont un droit d’information annuel à l’occasion de l’assemblée générale.

 

Qui peut être gérant de la SCI ?

Toute personne physique ou morale, ayant la capacité juridique, peut être gérant de la SCI. Ainsi un mineur non émancipé ou une personne incapable ne peuvent pas exercer cette fonction.

Le gérant peut être associé ou non de la SCI.

Enfin, il n’existe pas de limite d’âge.

Le gérant peut être désigné soit par les statuts, soit dans un acte distinct signé de tous les associés, soit en assemblée générale. Il est de bonne pratique de nommer un cogérant pour éviter un blocage de la société en cas d’empêchement du gérant unique (décès ou incapacité par exemple).

Quel est le rôle du gérant ?

Le gérant représente la société et il s’engage dans la limite de l’objet social. Ce sont les associés qui déterminent les pouvoirs du gérant dans les statuts. Il doit convoquer une assemblée générale au moins une fois par an pour rendre compte aux associés de sa gestion et pour toute question excédant ses compétences.

Il est personnellement responsable envers la SCI  et les tiers des fautes commises dans sa gestion.

La SCI et la fiscalité

Chaque associé, personne physique, est imposé à l’impôt sur le revenu proportionnellement à ses parts dans le capital social. Mais sur option des associés, la SCI peut être soumise à l’impôt sur les sociétés.

Quant à la plus-value liée à la cession des parts d’associés personnes physiques, elle est imposable comme les plus-values immobilières des particuliers, si la société est soumise à l’impôt sur le revenu.

Il en est de même lors de la cession d’un immeuble par la SCI, si les associés sont des personnes physiques. Si un associé relève de l’imôt sur les sociétés, des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles réels, sa quote-part de plus-values est alors imposée selon les règles des plus-values professionnelles.

L’apport à une SCI équivaut à une vente et génère donc le cas échéant le paiement d’un impôt sur la plus-value.