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CRÉDIT IMMOBILIER : RENÉGOCIER SON EMPRUNT RAPPORTE PLUS QUE JAMAIS

Alors que les taux sont au plus bas, il est plus que jamais judicieux pour les propriétaires qu’il ne l’ont pas encore fait, de renégocier leurs bons vieux crédits immobiliers. L’opération peut rapporter très gros.

Du jamais vu. En mars, les taux des crédits ont atteint un plus bas historiques, dépassant le dernier record enregistré en octobre 2016. Il est ainsi possible d’emprunter en moyenne à 1,35% sur 15 ans, 1,55% sur 20 ans et 1,75% sur 25 ans. C’est environ 0,05 point de moins que le pic d’octobre 2016. Chez certaines banques, l’offre sur 20 ans peut même flirter avec les 1% ! Un contexte évidemment favorable pour les acheteurs, mais aussi une fenêtre de tir idéale pour les propriétaires qui n’ont toujours pas renégocier leurs prêt immobiliers en cours. Pour ces derniers, deux solutions sont possibles : marchander avec sa banque actuelle pour obtenir une ristourne, ou faire racheter son prêt par une banque concurrente.

Se faire racheter son crédit peut être une décision tout à fait judicieuse pour l’emprunteur. Pour cela, l’opération doit remplir trois critères. Le premier concerne la durée : le rachat doit être opéré durant le premier tiers de la durée du prêt afin d’être optimal. Sur un emprunt de 20 ans, mieux vaut réaliser cette opération avant 6 ans, période durant laquelle le propriétaire rembourse majoritairement les intérêts au détriment du capital. Deuxième donnée à prendre en compte : le taux d’emprunt. La différence de taux entre votre établissement actuel et celui que vous proposera votre future banque doit être comprise entre 0,7% et 1% afin de dégager de réelles économies. Enfin, il est nécessaire de prendre en compte le montant emprunté, car en général, les banques refusent les dossiers dont le montant est inférieur à 75.000 euros.

Une fois ces trois critères intégrés, on comprend dès lors mieux pourquoi l’opération n’est pas profitable aux emprunteurs ayant contracté un prêt entre le deuxième semestre 2016 et aujourd’hui. Le différentiel de taux étant trop faible, les gains dégagés – seulement 7.000 euros d’économies sur un emprunt de 250.000 euros sur 25 ans contracté en avril 2017 – ne seraient pas assez significatifs par rapport aux “tracasseries administratives que peut engendrer l’opération”. En revanche, pour des crédits immobiliers datant du début 2016 ou même avant, l’opération est plus que rentable.

Cas numéro 1 : un emprunt de 200.000 euros sur 20 ans

Nous avons d’abord pris l’exemple d’un couple ayant emprunté 200.000 euros sur 20 ans en octobre 2015 au taux de 2,25%. Le coût du crédit s’élève à 55.526 euros et les mensualités à 1.065 euros. En avril 2019, ce même couple décide de se faire racheter son crédit alors qu’il lui reste 171.230 euros à rembourser. Et aujourd’hui, il lui est possible de décrocher un taux canon de 1,3% sur 15 ans.

Résultat : le couple a raccourci d’un an et demi la durée de son prêt (15 ans au lieu des 16,5 ans qui lui restaient à rembourser) et a dans le même temps réduit ses mensualités de 17 euros (1.048 euros au lieu de 1.065 euros) en allégeant de deux tiers le coût de son crédit (17.327 euros contre 55.526 euros). Il est donc gagnant sur tous les tableaux et réalise ainsi une économie globale nette de 16.640 euros.

On parle ici de gain net car changer de crèmerie n’est pas sans frais pour le particulier. Les banques prélèvent notamment des indemnités de remboursement anticipé qui peuvent se calculer sous deux formes : soit 3% du capital restant dû, soit 6 mois d’intérêts. Le plus petit des deux montants sera facturé par la banque. Dans notre cas, 3% de 171.230 font 5.137 euros alors que 6 mois d’intérêts représentent 2.169 euros. C’est donc ce dernier montant qui est appliqué. A ces frais de remboursement anticipé s’ajoutent des frais de dossier classiques – 500 euros en moyenne – ainsi que des frais de garantie : 2.244 euros au titre du crédit logement dans notre cas. Il est très difficile, voire quasi impossible de passer outre ces frais. Agrégés, ces trois frais font passer le gain net à 16.640 euros.

Cas numéro 2 : un emprunt de 300 000 euros sur 25 ans

Deuxième profil retenu : un foyer a emprunté 300.000 euros sur 25 ans en avril 2016 au taux de 2,3%. Son coût de crédit de 94.751 euros et ses mensualités de 1.316 euros. En avril 2019, il décide de se faire racheter son crédit alors qu’il lui reste 281.047 euros à rembourser. Là aussi, sa recherche a été fructueuse puisqu’il met la main sur un taux de 1,55% étalé sur 21 ans dans un autre établissement.

Résultat : le couple a raccourci d’un an la durée de son prêt (21 ans au lieu des 22 qu’il lui restaient à rembourser) et il a légèrement réduit ses mensualités de 9 euros (1.316 euros au lieu de 1.307 euros) grâce à un coût de crédit divisé par deux (48.396 euros au lieu des 94.751 euros). Au total, il est donc lui aussi gagnant sur tous les tableaux et réalise ainsi une économie globale nette de 19.737 euros.

Rappelons aussi que depuis l’instauration de Hamon en 2014 et la loi Bourquin, il est possible de résilier son assurance emprunteurà tout moment lors de la première année de souscription, puis à chaque date d’anniversaire du contrat. L’occasion d’aller voir les offres de la concurrence et ainsi bénéficier de mensualités moins importantes à garanties similaires. “Si l’emprunteur est jeune, les économies peuvent atteindre sans trop de difficulté 10.000 euros sur l’ensemble de son crédit” confirme Cécile Roquelaure. A contrario, plus l’emprunteur est âgé, plus au contraire l’assurance emprunteur peut plomber les économies réalisées sur le crédit.